2011 год стал знаменательным с точки зрения нововведений в сфере строительства недвижимости. И это несмотря на то, что многие законопроекты, связанные с рынком, оказались лишь предвыборной мишурой и приняты не были. Юридическая компания «Качкин и партнеры» подготовила перечень самых громких изменений в недвижимости и строительстве за 2011 год и отметила, что уходящий год стал действительно важным с точки зрения изменений на рынке недвижимости: к примеру, были пересмотрены многие моменты в Градостроительном кодексе Российской Федерации. Как заявил руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов: «Рынок давно нуждается в изменении «правил игры» и введении четкой регламентации деятельности застройщиков, инвесторов, а также других лиц, влияющих на развитие российской недвижимости». Итак, какие же основные изменения произошли в этом году?
Застройщикам грозят новые последствия нарушения инвестиционных договоров. 11 июля 2011 года было принято постановление пленума Высшего арбитражного суда РФ № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Как комментирует Высший арбитражный суд РФ, в случае если застройщик нарушит условия инвестиционного договора в форме уклонения от передачи объекта, то инвестор (то есть вкладчик) не вправе заявлять требования о признании права собственности на спорный объект. «В отношении недвижимого имущества введен в оборот договор купли-продажи будущей вещи, ранее практически не использовавшийся из-за невозможности однозначно определить предмет сделки. Толкование ВАС РФ влечет значительные изменения доступных инвесторам способов защиты своих прав и новые последствия нарушения договоров застройщиками».
В этом году была продлена возможность льготного выкупа земельных участков, занятых строениями и сооружениями. Это решение было подкреплено принятым законом РФ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которому до 1 июля 2012 года продлевается срок действия льготных ставок для выкупа земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности и на которых расположены объекты недвижимого имущества.
Граждане иностранных государств не вправе приобрести землю в приграничных районах. Президент РФ подписал указ от 9 января 2011 г. № 26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками». Более того, 20 января 2012 года истекает срок, в течение которого иностранные граждане должны в добровольном порядке переоформить собственность на участки в приграничных территориях на российские юридические и физические лица.
Теперь даже искусственно созданные земельные участки будут регулироваться законом. Так, в этом году был принят закон РФ №246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Проверка проектной документации ляжет на плечи негосударственной экспертизы. Закон РФ №337-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусматривает с 1 апреля 2012-го передачу полномочий на проверку проектной документации негосударственным экспертным организациям. Это коснется большинства проектов. Правда, принятое решение несет с собой риски: недостаточный профессионализм сотрудников некоторых негосударственных организаций вместе с возможным поверхностным отношением к проверкам может привести к выявлению проектировочных недочетов – это можно будет выявить лишь, к примеру, при обрушении дома. Государственные органы теперь дольше могут подумать над правилами землепользования и застройки. Новый закон РФ №41-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части вопросов территориального планирования» продлил сроки подготовки генеральных планов территорий и предотвратил возможный коллапс в сфере получения прав на строительство, который теоретически мог наступить с 1 января 2012 года.
Паевые инвестиционные фонды уже не будут такими привлекательными для инвесторов. С 1 января 2011 года вступил в силу закон РФ №308-ФЗ «О внесении изменений в главы 30 и 31 части второй Налогового кодекса Российской Федерации», согласно которому имущество, составляющее ПИФ, теперь подлежит обложению налогом на имущество и земельным налогом. А вот раньше имущество, которое передавалось в паевой инвестиционный фонд, не облагалось ничем, так что по этой причине данный инструмент потерял очень весомую часть своей привлекательности. И последнее: в этом году была введена новая форма банкротства– «банкротство застройщика». Был принят закон РФ №210-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства». «Применение в отношении банкрота процедуры «банкротство застройщика» существенно сокращает перечень объектов, которые могут быть проданы на торгах для покрытия задолженности перед кредиторами». |
